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龙南县2011年城市棚户区(危旧房)改造实施方案
作者:admin  发布日期:2012.08.06
 

龙府办发〔201140

龙南县人民政府办公室

关于印发龙南县2011年城市棚户区(危旧房)

改造实施方案的通知

各乡、镇人民政府,九连山、安基山林场,东坑、黄沙管委会,县政府各部门,县直、驻县各单位:

《龙南县2011城市棚户区(危旧房)改造实施方案》已经县政府研究同意,现印发给你们,望认真组织实施。

                       0一一年六月二十五日

 

龙南县2011年城市棚户区(危旧房)

改造实施方案

城市棚户区是指在老城区集中建设的房屋结构简单、使用功能不全、建筑密度大、基础设施差的人口密集居住区。根据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保【2009295号)及赣州市人民政府《关于贯彻国发【200724号文件进一步解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》(赣市府发【20083号)等文件精神,为使更多的人群享受改革开放的经济发展成果,为了改善城市面貌,提升城市整体形象,结合我县实际,制定本方案。

一、指导思想和基本原则

(一)指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导,坚持以人为本、关注民生,按照统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则,合理利用城市土地,优化城市空间布局,加快城市化进程,促进全县经济增长、社会和谐。

(二)基本原则

1、坚持政府主导、政策扶持、社会参与、市场化运作。

2、坚持社会效益、经济效益、生态效益有机结合。

3、坚持规划先行、集中连片改造。

二、工作目标

2009-2011上级下达我县棚改任务:户数2252户、面积48万㎡。到2010年止已经完成改造户数1783户、面积39.28万㎡;2011年计划列入棚改的项目2个:迎宾大道523 户,拆迁面积 6.30万㎡;新都南片 260户,拆迁面积3.10。总计783户,拆迁面积9.40(改造建设项目征收与补偿安置实施方案见附件)。

三、组织领导

成立龙南县棚改工作领导小组。组长由县政府县长张逸担任,副组长由县政府副县长许斌担任,成员有县房管局、财政局、监察局、发改委、国土局、建设局、物价局、地税局、城管局、环保局、民政局、消防大队、龙南镇等单位主要负责人组成。领导小组下设办公室,地点设县房管局,由县房管局钟卫东担任办公室主任,房管局下属的住房发展保障中心负责具体实施。

四、运作方式

将城市拓展、主干道路延伸、城中村改造、近郊区旧城改造、历史文化街区改造、农贸市场改扩建等工程项目纳入棚改工作范围。

(一)对有商业开发价值,自身能平衡的改造项目,采取市场运作方式改造。责任单位组织实施房屋征收补偿后,净地由县国土局组织统一收储,经“招、拍、挂”确定项目业主单位,从土地出让金中安排征收安置补偿资金。

(二)对不具备商业开发价值,改造难度较大,自身不能平衡的改造项目,经责任单位组织实施房屋征收后,通过“招、拍、挂”方式无法确定业主的,由县政府指定业主单位组织建设安置住房、经济适用住房和廉租房。

(三)对符合城市总体规划,群众自发申请改造的,由建设局做好规划设计,政府审定,龙南镇村牵头,群众组成理事会组织自拆自建,政府按棚改政策给予一定优惠。

(四)鼓励房地产开发企业参与危旧房改造项目,由开发企业自主完成危旧房拆迁、安置相关事宜。对于原小区容积率较大的改造项目,安置地块容积率可在原有容积率基础上适当增加。

五、实施程序

(一)编制计划。县棚改领导小组办公室组织龙南镇、建设局、房管局对城市规划区内现有成片的棚户区进行调查摸底,编制棚户区改造规划和年度实施计划,报县政府批准后,指定各棚改项目责任单位,签订目标责任书。

(二)项目包装。县住房发展保障中心会同责任单位做好责任改造项目用地范围内的现状调查(入户调查),按照已明确的用地红线和规划设计条件,进行修建性详规、建筑方案设计。根据批准的修建性详规、建筑方案设计进行盈亏测算和项目策划包装,报棚改领导小组批准后运作实施。包装的原则是在经济效益方面做到收支平衡。略有结余。项目的策划工作,可委托专业市场中介机构承担。

(三)征收补偿安置。项目责任单位制定拆迁安置实施方案,负责前期宣传发动和征地拆迁。

(四)开发建设。县土地储备交易中心集约整理土地,按照县规划部门确定的详细规划方案,县棚改领导小组办公室提出土地出让实施意见,由县国土部门形成土地出让方案报县政府批准后,经“招、拍、挂”确定业主单位,县住房发展保障中心组织业主单位具体实施开发建设。

六、征收补偿政策

(一)棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合,由被征收人自愿选择。具体补偿安置办法由棚改领导小组和改造点责任单位按照国家、省、赣州市房屋征收管理的相关规定制定相应的实施方案。

(二)征收补偿安置方案由改造点责任单位及村(居)委会对外公示,并召开改造点户主会通过,经县政府批准后实施。

(三)产权人选择货币补偿,按照市场评估价补偿。选择实物安置的,原则上按原住房建筑面积11的比例进行统一安置,对原有住房及安置房实行双向市场评估后,补交房屋结构差价。对安置面积超出征收补偿面积10%以内的按成本价购买,超出10%以外的部分按市场价购买。安置面积少于征收补偿面积部分的,按征收房屋市场评估价给予货币补偿。

(四)安置房按普通商品房户型设计,以先建返迁安置房后建商品房的时序,采取“就地、就近、集中”的原则建设。对按一定比例配建的经济适用住房和廉租住房,被征收人符合经济适用住房申购条件的,可优先购买经济时候住房。符合廉租住房申请条件的,可优先安排廉租住房。

(五)对不遵守或违反危旧房改造方案和安置补偿协议的住户,一律以货币补偿方式办理征收补偿资金保全后,依法征收其原有住房。

七、扶持政策

(一)棚改项目(包括所涉及的项目安置房和公开出售的商品房)执行经济适用住房建设优惠政策,免征城市基础设施配套费、行政事业性收费及各类政府性基金、保证金,经营服务性收费按收费标准下限减半征收。

(二)人防工程另行选址建设,免收人防设施工程易地建设费。棚改项目地下室均按普通地下室设计建设。

(三)按照充分利用土地、集约使用土地的原则,规划设计条件可适当放宽。在符合总体规划和强制性规划的前提下,经规划部门批准,容积率可适当提高。

(四)县供电、通讯、县政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持,所涉供电、供水、供气、排水及有线电视、道路等县政公用设施,由各相关单位按照规划要求出资同步改造建设。

(五)在棚改建设过程中,对运输车由县棚改领导小组办公室统一发放车辆通行证。

(六)棚改征收安置房与原征收相等面积部分免征营业税和契税,棚改工程的营业税、房产税、土地使用税和企业所得税实行即征即返。

八、有关要求

(一)棚户区改造要把做好征收补偿安置工作放在首位,在龙南镇、村(居)委会的牵头组织下,大力宣传棚改工作的重要意义和目的,把“要我改造”变为“我要改造”,成立住户征收理事会,推行“动迁申请”工作机制。

(二)棚户区改造要严格按照国家法律法规和规范要求,在改造建设过程中全面实行项目法人责任制、工程招标制、工程监理制和全同管理制。

(三)要加强对工程设计、施工、验收等各环节的监督管理,务必确保工程进度、质量、安全。要对参与工程建设和监管的工作人员实行科学有效的奖励惩机制。

(四)棚户区改造作为民生工程的重要内容,各有关单位要严格落实责任,密切配合。各责任单位要牵头成立改造项目拆迁指挥部,由责任单位主要负责人担任指挥,分管领导担任副指挥,从本部门和相关单位抽调工作人员组成征收补偿指挥部办公室。龙南镇政府、村(居)委会应根据自身职责,积极支持配合棚改工作;县发改、国土、建设、房管等部门要对棚改建设项目建立绿色审批通道,实行集中联审,限时办结,简化办事程序;县财政、税务部门要按照规定落实改造资金的筹措、发放和税收支持政策;市监察部门要加强对各职能部门依法履行职责情况的效能监察。

 

附件:

2011年棚户区(危旧房)改造建设项目

房屋征收补偿安置实施方案

为加快龙南县城市建设步伐,根据城市整体规划,决定对龙南县2011年棚户区(危旧房)改造建设项目范围内的房屋和附属物实施征收。根据《关于印发龙南县国有土地房屋拆迁补偿安置办法的通知》(龙府发[2008]8号)以及《关于加快2010年房屋拆迁补偿安置工作的通知》(龙府办字[2010]62号)文件及相关法律法规的规定,现就2011棚户区(危旧房)改造建设项目范围内的房屋征收补偿、安置工作提出如下方案:

一、组织实施

龙南2011年棚户区(危旧房)改造建设项目房屋征收补偿工作由县房产局拆迁股负责监督;龙南县城市房屋拆迁管理办公室为该项目的征收人,具体负责房屋征收补偿安置及其相关协议的签订工作;龙南镇政府、县国土资源局、县建设局、县房产局等部门协助、配合做好该项目房屋征收补偿、安置相关工作。

二、征收范围

              1、迎宾大道。征收改造范围为迎宾大道规划范围内。征收改造户312, 征收改造建筑面积6

 2、新都南片。征收改造范围为:东以渥江河为界,南以五里山为界,西以马水线为界,北以龙泽居为界。具体范围以规划图为准。征收改造户数160, 征收改造建筑面积3

三、征收房屋面积认定

1、被征收人房屋的建筑面积认定以合法有效的房屋所有权证载明的建筑面积为准,对超过房屋权证所载面积的以房屋所有权证载明的建筑面积予以补偿,对少于房屋所有权证所载面积的以实际建筑面积予以补偿。

2、对公有房(含祠堂等)实行货币补偿安置,不作其他安置。

3、祠堂以及独立厨房、厕所、洗澡间、杂物间、牛栏、猪栏等附属房屋只对建筑部分按附表四结合成新折扣(见附表二)进行补偿,不作任何安置,其占地面积按土地征收标准进行征收。

4、两层以上的建筑层高以檐扇达到2.2米以上(含2.2米)的分层全部计算建筑面积;1.7米以上2.2米以下的分层建筑按50%计算建筑面积,低于1.7米的不予分层计算建筑面积。

四、补偿标准

1、涉征房屋补偿标准按重置价格(见附表一)计算,以实际建筑结构,结合成新折扣(见附表二)进行补偿;

2、对房屋豪华装饰部分,经评估公司评估后进行补偿;

3、附属设施等按附表三标准进行补偿;

4、附属房按附表四规定标准结合成新折扣(见附表二)进行补偿;

5、搬迁费按每户600元的标准一次性支付,临时过渡费按每户250/月的标准在签订《征收补偿、安置协议》时一并给付。临时安置过渡期限为:选择宅基地安置的为十个月;选择产权调换的为十八个月。由于征收人原因造成延期六个月以内的部分按每户500/月的标准据实支付,延期六个月以上的部分按750/月的标准据实支付(从被征收人交付房屋或房屋钥匙给征收人之日起计算)。

6、对未超过批准期限的临时建筑按照其重置价格结合成新折扣剩余期限进行补偿。对超过批准期限的临时建筑和违章建筑,一律不予补偿,其占用土地按土地征收标准进行征收。

7、被征收房屋的用途,以房屋所有权证载明的为准,但如原房屋所有权证没有载明或虽有载明后改变用途的,属在征收公告发布前已经连续二年以上改为非住宅的,并办理了营业执照和税务登记、缴纳了税费的,征收时可按非住宅房屋予以补助停产、停业费用,停产停业补助的计算按实际营业面积每月每平方米补助2元,补助时间为10个月。

五、征收方式

由被征收人在规定期限内将涉拆房屋交付征收人统一组织拆除。

六、征收期限

20111130前签订《征收补偿安置协议》,20111225日前完成房屋拆除工作。

七、安置方式

实行以货币补偿、房屋产权调换二种安置方式,国有土地上的房屋被征收人可选择货币补偿安置或房屋产权调换安置中的一种安置方式。

对选择货币补偿安置和产权调换安置的被征收人,涉征房屋以合法有效建筑面积、占地面积为准。其房屋征收补偿费、附属物(房)补偿费、其他设施迁移费、搬迁临时过渡费按附表一、附表二、附表三、附表四标准计算补偿资金。具体安置办法如下:

1、货币补偿安置

对选择货币补偿安置的征收户,征收房屋合法占地按国有土地860元/的标准进行补偿;在征收公告规定期限内签订协议并弃房的,按其房屋合法建筑面积增加补偿费,增加标准为800元/,对超过征收公告规定期限后每逾期一天按建筑面积20元/扣减补偿费。

2、产权调换房安置

1)安置方式与安置办法

(一)安置方式:由征收人统一建设套房对被征收人进行安置。被征收人按最接近户型的面积确认安置户型。剩余面积不足最小户型一半的不予安置,一半以上(含一半)的可再安置一套最小户型。

(二)安置办法:安置房的分配做到公开、公平、公正,根据征收户签订补偿安置协议的时间、弃房时间,通过加权平均确定被征收人的房屋分配序号,房屋分配序号经公示后,被征收人凭所确定的分配序号依次选择安置房屋,待结算互补差款后签订正式安置协议。

2)安置补偿的相关规定

(一)对选择房屋产权调换安置的征收户,其征收房屋合法占地按国有土地860元/的标准进行补偿。

(二)产权调换房为九层、多层(6+1)、小高层电梯房(11+1)三种规格。

(三)产权调换房的购买价格和市场均价。观彩岭产权调换房价格:一至五层价格为450元/,六至九层400元/,房屋市场均价为2100元/;金峰华庭16号楼(2-5层)价格为550/,房屋市场均价为2300/

(四)安置面积奖励,被征收人合法有效房屋建筑面积实行等面积安置,并按最接近可安置面积的户型选择安置房;对在规定期限内完成征收的,按其合法有效建筑面积的25%增加奖励安置面积;超过规定期限后每逾期一天递减1个百分点,逾期25天后不予奖励。

(五)安置房屋的结算方式,自签订征收补偿安置协议后15个工作日内由征收人将搬迁费、临时过渡费、其他设施迁移费支付给被征收人。合法房屋征收与宅基地补偿费暂不支付,待挑选产权调换房屋后一个月内结算并互补差款。超过应安置面积部分(含奖励后因户型不同而多安置的面积)按安置房屋市场均价结算,欠安置面积部分按安置房屋市场均价减去安置房屋价格对征收户进行补偿。

3)安置房屋的标准及类型

(一)安置房屋的标准

A、外墙装修胶泥或涂料粉刷;

B、铝窗、木门、卫生间;

C、内装修:水泥地面、墙面天棚为胶泥底;

D、架设总管线到门外(水、电、有线、电话)。

(二)安置房屋的类型

安置房屋为单元式期房,房屋户型、结构统一规划设计,建设三室两厅、三室一厅、二室一厅三种户型。户型面积约在80130之间。

八、安置地点

房屋产权调换安置地点:大罗观彩岭、金峰华庭16号楼(2-5层)、金塘综合市场。

九、宅基地安置区基础设施建设

由县房产局尽早按规定程序、相关单位配合负责组织实施,统一建设道路、水沟等基础设施,用于征收户建房。

十、人员组成

从县委宣传部、县委办、县审计局、县建设局、县国土资源局、县房产局、龙南镇政府等单位抽调人员负责房屋征收补偿安置工作,责任到人,任务到人。

十一、付款办法

(一)选择货币补偿安置的,在签订《征收补偿安置协议》,并在规定期限内弃房后,由征收人将补偿费一次性给付被征收人。

(二)选择房屋产权调换的,签订《征收补偿安置协议》并弃房的,在挑选置换房屋后一个月内完成结算,互补差款。

十二、其它事项

(一)土地界定。征收范围内的未征收的公共用地、道路用地、绿化用地等权属归所属村(社区)所有。

(二)单家独户。围墙内占地面积以土地使用证面积为准,超过使用证的占地面积按土地征收标准征收。

(三)家属房占地。公摊面积按在证户数平摊,剩余建筑房屋占地面积按在证房屋建筑面积进行分摊。

十三、管线迁移

涉及各类公共管线的迁移,由各管线产权单位自行负责。

十四、优惠政策

1、资金奖励

在规定期限内签订《征收补偿安置协议》并弃房的给予如下奖励:

1)框架结构:25/

2)砖混结构:20/

3)砖木、土木结构:15/

4)简易结构:10/

2、被征收人安置时,水、电、电话、有线电视等产权管理部门不得向同容量的原用户收取开户、接线、接水费。

3、被征收人所安置的房屋等面积安置和奖励安置面积办证时只收取工本费,超面积安置部分按有关规定收取相关税费。选择产权调换安置的征收户在签订安置协议后两年内自愿转让的,可直接办理到受让人名下;但若需办理国有出让手续的,须按有关政策收取相关税费。

十五、经费保障

征收工作经费按征收补偿总额的4%提取。

十六、本方案由龙南县城市房屋拆迁管理办公室负责解释。

附:附表一:龙南县房屋重置价格表

附表二:建筑年代成新折扣标准

附表三:房屋征收附属设施补偿标准

附表四:附属房补偿标准

附表一:

龙南县房屋重置价格表

                                           单位:元/平方米

建筑结构

类别

重置价格

主要构件标准

一类

600

钢筋混凝土承重结构,机砖墙,钢筋混凝土楼面,水泥砂浆抹面,水泥地面,钢筋混凝土屋面,水电齐全

木门,木窗、钢窗或铝合金窗,内外墙均已粉刷,外刷涂料或贴瓷板

二类

570

木门,木窗、钢窗或铝合金窗,内墙已粉刷,外墙未粉刷

三类

540

无门窗,内外墙均未粉刷

一类

520

砖墙承重结构,机砖墙,钢筋混凝土楼面,水泥砂浆抹面,水泥地面,水电齐全

木门,木窗、钢窗或铝合金窗,内外墙均已粉刷,外刷涂料或贴瓷板

二类

494

木门,木窗、钢窗或铝合金窗,内墙已粉刷,外墙未粉刷

三类

468

无门窗,内外墙均未粉刷

一类

400

砖石墙承重结构,机砖墙,木板楼面,水泥地面,木屋架,瓦屋面,水电齐全

木门,木窗,内外墙均已粉刷

二类

380

木门,木窗,内墙已粉刷,外墙未粉刷

三类

360

无门窗,内外墙均未粉刷

一类

310

土墙承重结构,干打垒墙或土砖墙,木板楼面,水泥地面,木屋架,瓦屋面,水电齐全

木门,木窗,有楼板,内外墙已粉刷

二类

295

木门,木窗,有楼板,内墙或外墙已粉刷

三类

280

门窗不齐全,无楼板,内外墙未粉刷

被征收户可自愿选择是否自行拆除。选择自行拆除的,以上结构和类型房屋须扣除旧料回收,旧料回收率按20%计算。

附表二:

建筑年代成新折扣标准

                                                单位:%

建筑年代

框架

砖混

砖木

土木

简易

1949年以前

50

50

50

50

50

1950-1960

60

60

60

56

54

1961-1970

70

70

68

66

64

1971-1980

80

75

74

72

70

1981-1990

88

86

84

82

80

1991-1995

92

89

87

85

83

1996-2000

95

92

90

88

85

2001-2005

98

97

95

93

91

2006年(含2006年)以后

100

100

100

100

100

  

已经过大修的住房,大修部分按大修年代和大修后结构计算。

附表三:

房屋征收其他设施迁移补偿标准

电话迁移费:158/

有线电视:120/

自来水设施:150/

手摇泵井:200/       沉井:160/

供电照明设施:150/

砖墙:230/立方米       石墙:160/立方米

晒坪:16/            水泥路:260/立方米

水池:120/立方米

沼气池:1200/

附表四:

附属房补偿标准

砖混结构:300/平方米

砖木结构:230/平方米

土木结构:200/平方米

简易结构:100/平方米

注:附属房屋为独立厨房、厕所、洗澡间、杂物间、牛栏、猪栏等。

 

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